Rogito: Cos'è, Come Funziona, Documenti e Costi

Il rogito (o rogito notarile) è il momento in cui la casa cambia davvero proprietario: l'atto definitivo che chiude il percorso iniziato con la proposta e il compromesso. Se la caparra conferma l'impegno — come spiegato nella guida alla caparra confirmatoria — il rogito lo esegue: con la firma il venditore trasferisce la proprietà all'acquirente, si pagano il saldo e le imposte, e l'immobile passa con ogni sua parte (anche i vincoli). È l'atto più importante dell'intera compravendita, e il più temuto: molti acquirenti arrivano alla firma senza sapere cosa contiene l'atto, quanto costano le imposte e cosa succede se una parte non si presenta.

Cos'è il rogito: la definizione in una frase

Il rogito è il contratto definitivo di compravendita, ricevuto da un notaio nella forma dell'atto pubblico — la forma scritta che la legge richiede per trasferire diritti su un immobile (art. 1350 Codice Civile). Il notaio è un pubblico ufficiale: non è un intermediario, ma la garanzia legale dell'atto. Verifica l'identità e la capacità delle parti, la libertà dell'immobile da ipoteche, pignoramenti e trascrizioni pregiudizievoli, e la conformità urbanistica e catastale. Se qualcosa non torna, deve rifiutare di ricevere l'atto.

Il passaggio di proprietà avviene al momento della firma: da quel minuto l'acquirente è proprietario, con tutti i rischi e i benefici. La trascrizione nei registri immobiliari — formalità che il notaio cura d'ufficio nei giorni successivi — rende il trasferimento opponibile a terzi: è ciò che protegge l'acquirente dalle pretese dei creditori del venditore.

Rogito e compromesso: la differenza che conta

Il compromesso (o preliminare) è un obbligo di fare: le parti promettono di concludere la compravendita entro una data. Il rogito è la compravendita stessa. La differenza pratica è enorme: se una parte manca al compromesso, l'altra ottiene una somma (caparra o doppio); se una parte manca al rogito dopo aver firmato il preliminare, l'altra può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non firmato — un percorso molto più pesante. Per questo la data del rogito si fissa nel compromesso e si difende con la clausola delle condizioni sospensive, come la condizione del mutuo.

Tra firma del compromesso e rogito passano di norma da uno a tre mesi: il tempo che serve alla banca per valutare il mutuo, al notaio per gli accertamenti e alle parti per raccogliere i documenti. Il termine si pattuisce e può slittare di comune accordo.

I documenti da portare al rogito

La lista pubblica del Notariato separa i documenti comuni da quelli che pesano su una sola parte:

Per entrambe le parti: carta d'identità valida, codice fiscale, certificato di stato civile (o estratto di atto di matrimonio, se coniugati — il regime patrimoniale della famiglia può incidere sull'atto).

Per il venditore:

• Atto di provenienza: il titolo con cui ha acquistato l'immobile (compravendita, donazione, successione), trascritto
• Visura catastale e planimetria aggiornata con estratto di mappa: ogni muro costruito diverso dal disegno depositato è una difformità da sanare prima della firma
• Titolo edificatorio o permesso di costruire e certificato di agibilità (abitabilità)
• APE: l'attestato di prestazione energetica, obbligatorio per la vendita (la guida alla classe energetica spiega come si legge)
• Dichiarazioni di conformità degli impianti, regolamento condominiale, dichiarazione di condono edilizio (se ci sono stati interventi sanati), attestato di bonifica nelle aree previste

Per l'acquirente: documenti identitari e fiscali, i dati per il versamento delle imposte e — se c'è un mutuo — la documentazione bancaria richiesta per l'atto di mutuo. Un acquirente con i documenti pronti due settimane prima della data fa risparmiare tempo a tutti: gli appuntamenti slittano quasi sempre per la documentazione mancante, non per i soldi.

Imposte e costi al rogito: il conto in tabelle

Al rogito l'acquirente paga le imposte indirette: di registro, ipotecaria e catastale. Quanto dipende da due variabili: chi vende (privato o impresa) e che tipo di casa (prima casa agevolata o no):

Le righe "da impresa" valgono quando l'immobile è nuovo o radicalmente ristrutturato e la vendita avviene entro 5 anni dal termine dei lavori: fuori da questi casi l'impresa vende come un privato: si applica il regime "da privato" della tabella (registro 2% o 9%, più €50 + €50). Il registro si calcola sul prezzo pagato, o sul valore normale dell'immobile se questo è superiore (la normativa anti-evasione non consente di sotto-dichiarare). Un esempio completo: appartamento da 200.000 euro comprato da privato come prima casa agevolata → registro 2% = 4.000 euro, più 100 euro di ipotecaria e catastale: 4.100 euro di imposte. Lo stesso acquisto da impresa (casa nuova): IVA 4% = 8.000 euro più 600 euro di imposte fisse: 8.600 euro. Per vedere l'impatto dell'aliquota IVA sul prezzo, il calcolo IVA fa la stima in due clic. L'agevolazione prima casa richiede requisiti precisi: residenza (o attività) nel comune entro 18 mesi dall'atto, nessun'altra casa posseduta nello stesso comune, agevolazione non già fruita salvo casi particolari. Si verificano con il notaio prima del compromesso, non dopo.

Alle imposte si aggiungono gli onorari del notaio, che di prassi sono a carico dell'acquirente (che di norma lo sceglie): per una compravendita tipica si va indicativamente da 1.000 a 2.500 euro, in funzione del valore dell'immobile, della presenza del mutuo e del numero di parti. Se c'è un mutuo, l'atto di mutuo con l'ipoteca si firma lo stesso giorno, e l'imposta sostitutiva è dello 0,25% per la prima casa agevolata e del 2% per le altre.

Come funziona il giorno del rogito

Il giorno della firma, in studio del notaio, le cose seguono un ordine preciso. Il notaio legge l'atto ad alta voce alle parti e verifica che corrisponda a quanto pattuito nel compromesso: prezzo, superficie, stato dell'immobile, data di consegna. Poi controlla i pagamenti: l'acquirente paga il saldo con assegno circolare o bonifico istantaneo, e la caparra versata al compromesso viene computata nel saldo — se al rogito mancano 170.000 euro e se ne sono versati 30.000, al notaio ne restano 140.000. Se c'è un mutuo, la banca eroga direttamente: il notaio paga il venditore e, se il venditore ha a sua volta un mutuo residuo, ne estingue l'ipoteca prendendola dal prezzo.

A firma avvenuta, l'atto è perfezionato: il venditore consegna le chiavi e l'acquirente diventa proprietario. Il notaio si occupa delle formalità: registra l'atto entro 30 giorni, trascrive nei registri immobiliari, aggiorna il catasto. La copia autentica dell'atto — il documento completo — arriva tipicamente dopo settimane o mesi, quando le formalità sono chiuse: serve per pratiche future (utenze, successioni, nuova vendita).

Se una parte non si presenta al rogito

La mancata presentazione al rogito è la violazione più seria della compravendita, e le conseguenze seguono la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.): se è l'acquirente a mancare senza giustificazione, il venditore trattiene la caparra; se è il venditore, l'acquirente ha diritto al doppio. Ma può anche chiedere l'adempimento (art. 2932 c.c.): la sentenza che lo accoglie produce gli effetti del contratto non concluso — la casa cambia proprietario comunque. La trascrizione del preliminare, che il notaio suggerisce quasi sempre, rende questa tutela opponibile a chi comprerebbe dopo. E il danno che supera la caparra resta risarcibile. Tutto il meccanismo è spiegato nella guida alla caparra confirmatoria.

Rogito digitale e videoconferenza: cosa si può fare oggi

L'atto notarile è informatico per legge: si firma con firma digitale e vive in un archivio telematico. Ma attenzione alla differenza tra digitale e a distanza: il rogito di compravendita immobiliare non si può ancora firmare interamente a distanza. La videoconferenza serve per casi particolari — per esempio una parte che si trova in un'altra città firma davanti a un notaio locale collegandosi con quello del rogito — mentre l'atto pienamente remoto per gli immobili resta un cantiere della riforma del notariato. Da inizio 2026, inoltre, il percorso di digitalizzazione notarile ha alzato l'asticella sulla documentazione: agli atti sugli immobili vanno allegate le attestazioni di conformità del bene, e la loro mancanza può esporre l'atto a contestazioni. Va chiesto al notaio quali documenti sono oggi obbligatori: i documenti della checklist qui sopra non sono più solo prassi prudente, sono sempre più un requisito formale dell'atto.

Domande frequenti

Quanto tempo passa tra compromesso e rogito?

Di norma da uno a tre mesi: è il tempo che serve alla banca per il mutuo, al notaio per gli accertamenti e alle parti per i documenti. Il termine si pattuisce nel compromesso e può slittare solo di comune accordo. Se il termine scade senza rogito, si attivano le regole della caparra viste sopra.

Chi sceglie e paga il notaio?

Di prassi il notaio è scelto e pagato dall'acquirente, che è anche la parte più protetta dall'attività del notaio stesso (verifica legalità, ipoteche, conformità). Le parti possono accordarsi diversamente: la spesa può essere condivisa, ma è un patto che va scritto nel compromesso. Gli onorari indicativi per una compravendita tipica vanno da 1.000 a 2.500 euro.

Cosa succede se il venditore non si presenta al rogito?

È inadempiente: l'acquirente può scegliere tra il doppio della caparra (se la caparra era confirmatoria) e l'adempimento del contratto — la sentenza che accoglie l'adempimento produce gli effetti del rogito non firmato. In entrambi i casi il danno eccedente la caparra resta risarcibile se dimostrato.

Il rogito si può fare a distanza?

No: l'atto notarile è informatico (firma digitale), ma il rogito immobiliare richiede la presenza fisica delle parti davanti al notaio o, in casi particolari, la videoconferenza con un notaio locale. Il rogito interamente remoto per gli immobili non è ancora consentito.

Articolo a cura di Admeto Verde LinkedIn ↗

Fondatore e direttore editoriale di AlgoSintesi. Le tabelle fiscali seguono le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate; la checklist documenti segue la lista pubblica del Notariato.