Superbonus: com'è finito, cosa resta nel 2026 e cosa fare ora

Il Superbonus è stata la più grande detrazione edilizia della storia italiana: il 110% delle spese recuperato in cinque anni, con la possibilità di girarlo alla banca o cederlo allo Stato tramite sconto in fattura o cessione del credito. Introdotto dal decreto Rilancio (D.L. 34/2020) per trainare la ripresa post-pandemia, ha pagato milionarie ristrutturazioni — e ha generato anche una delle crisi creditizie più complicate degli ultimi anni. A distanza di sei anni vale la pena fare il punto, perché il Superbonus non è "finito" in un giorno: si è spento per gradi, e nel 2026 restano cose che riguardano ancora chi ha fatto i lavori e chi ha crediti in mano.

Cos'era il Superbonus 110% e perché era così speciale

Il Superbonus combinava ristrutturazione edilizia ed efficientamento energetico: coibentazione delle pareti, sostituzione degli impianti, finestre, caldaie a condensazione, fotovoltaico e sistemi di accumulo, fino a un intervento antisismico. La detrazione del 110% copriva più di quanto si spendeva, e si poteva godere in cinque anni come detrazione diretta, oppure trasformarla in sconto in fattura o cessione del credito alla banca o ad altri soggetti: così il proprietario pagava zero o quasi, e il bonus diventava un titolo finanziario in circolazione.

I requisiti erano stringenti: per l'isolamento termico l'edificio doveva saltare almeno due classi energetiche (o una classe più impianto per le case unifamiliari), con la verifica della corrispondenza tra classe energetica prima e dopo i lavori — uno dei motivi per cui l'APE è diventato centrale anche in questo percorso. Ai lavori "trainanti" si agganciavano i lavori "trainati": giardini, piscine, opere esterne fino ai limiti di spesa previsti.

La platea era ampia: condomini, case unifamiliari, unità immobiliari funzionalmente indipendenti, e dal 2022 anche le palazzine con unico proprietario. A rendere il meccanismo esplosivo non era solo il 110%, ma la scelta di pagare attraverso il sistema bancario: le banche anticipavano lo sconto o compravano i crediti, i cantieri partivano senza esborso, e il costo reale dell'operazione si spostava anni avanti. Un ingegno finanziario notevole — che ha tenuto fino a quando i crediti accumulati nei bilanci delle banche hanno cominciato a valere molto meno del loro nominale.

Perché è finito: le riduzioni dal 2023 al 2025

Il Superbonus è stato ridotto a più riprese, con la frenata definitiva arrivata tra il 2023 e il 2025. Per i condomini con comunicazione di inizio lavori asseverata (CILAS), la detrazione sulle spese è scesa in sequenza:

Restavano deroge speciali: le zone colpite da eventi sismici di grado 1-2 avevano finestre fino al 31 dicembre 2025, e percentuali maggiorate restavano per comuni ad alta densità abitativa e enti non commerciali. Ma per la grande maggioranza dei cittadini il Superbonus, come possibilità di fare nuovi lavori agevolati, dal 2026 non esiste più.

La chiusura non è stata solo una questione di aliquote. Il meccanismo di cessione del credito, che aveva fatto decollare i cantieri, è entrato in crisi quando le banche hanno cominciato a rimettere in discussione i contratti già firmati e il prezzo dei crediti è crollato: condomini che avevano ceduto il bonus per pagare i lavori si sono ritrovati debiti verso le imprese e crediticontestati, con contenziosi ancora aperti. Attorno a questo mercato si sono sviluppati anche fenomeni di illiquidità e irregolarità che hanno reso il Superbonus un caso di studio — non solo fiscale, ma di politica economica.

Superbonus nel 2026: cosa resta davvero

Finita la stagione dei lavori, restano tre cose concrete — e ognuna con le sue regole aggiornate:

• I crediti d'imposta non ancora usati. Chi ha optato per sconto in fattura o cessione ha crediti da usare in compensazione con il modello F24: i crediti non utilizzati restano compensabili negli anni successivi, ma dal 1° gennaio 2026 la soglia di compensazione è scesa a 50.000 euro — un tetto annuale che per i grandi crediti condominiali cambia i tempi del recupero
• I limiti a ciò che si può compensare: i crediti da bonus edilizi si usano per debiti verso lo Stato e per i contributi previdenziali ordinari, non per estinguere cartelle o ruoli; i crediti acquistati da terzi seguono regole specifiche (verificare sempre con il proprio consulente prima di ogni compensazione)
• Un esempio pratico del tetto da 50.000 euro: un condominio con 200.000 euro di crediti da Superbonus non potrà compensarli in un anno — al massimo 50.000 euro all'anno, quindi almeno quattro anni di F24 calendariati, con i tempi e i costi che ne seguono. Per questo i grandi crediti condominiali si negoziano oggi soprattutto in via stragiudiziale o con soluzioni bancarie strutturate, e non più come una cassetta che si svuota a piacere
• L'APE e la classe energetica migliorata: per chi ha effettuato i lavori, il certificato aggiornato fotografa la nuova classe — un dato che vale nel mercato immobiliare e che resta valido dieci anni

Una nota su quello che non abbiamo scritto: su internet circolano ancora articoli che descrivono il Superbonus come un'agevolazione accessibile o prospettano riaperture. Al momento della pubblicazione di questo articolo non esiste proroga né riapertura: le finestre chiuse sono chiuse, e i crediti seguono le regole di compensazione in vigore.

Chi ha fatto i lavori: gli obblighi che restano

Chi ha usufruito del Superbonus porta dietro una serie di obblighi che non terminano con i lavori: conservare la documentazione (comunicazioni ENEA, visure catastali, asseverazioni, fatture) per gli eventuali controlli; mantenere i requisiti — la detrazione va persa se entro cinque anni si vendono o si modificano le parti rilevanti, salvo il subentro previsto dalla legge; e per i condomini, la gestione dei crediti residui passa dall'amministratore con le delibere del caso.

Resta infine la fruizione ordinaria per chi ha scelto la detrazione diretta: le quote residue si portano in dichiarazione dei redditi anno per anno, e chi ha venduto l'immobile dopo i cinque anni conserva la detrazione residua, salvo il subentro dell'acquirente previsto dalla legge. In tutti i casi il consiglio è lo stesso: tenere la documentazione ordinata, perché i controlli sui bonus edilizi continuano anche dopo la chiusura del cantiere.

Il nodo più delicato del 2026 è la qualità dei lavori. Il Superbonus ha moltiplicato i cantieri e con loro i contenziosi: cantieri completati in tempi record hanno lasciato difetti, e nei casi più gravi la giustizia ha confermato la revoca della detrazione per cantieri irregolari o realizzati senza i permessi necessari. Un cantiere realizzato in regime di Superbonus senza il permesso di costruire dove serve è un abuso edilizio: niente detrazione, sanzioni, e una classe energetica che l'APE non potrà certificare regolarmente. Il tema è approfondito nella guida alla classe energetica.

Resta infine la fruizione ordinaria per chi ha scelto la detrazione diretta: le quote residue si portano in dichiarazione dei redditi anno per anno, e chi ha venduto l'immobile dopo i cinque anni conserva la detrazione residua, salvo il subentro dell'acquirente previsto dalla legge. In tutti i casi il consiglio è lo stesso: tenere la documentazione ordinata, perché i controlli sui bonus edilizi continuano anche dopo la chiusura del cantiere.

L'alternativa che resta: il 50% per le ristrutturazioni

Chiuso il Superbonus, la detrazione edilizia principale resta il 50% per le ristrutturazioni dell'abitazione principale, confermato per i pagamenti 2025-2026 con massimale di 96.000 euro per unità immobiliare e recupero in dieci anni. È un beneficio diverso: non copre tutto, non si cede facilmente, ma è maturo e prevedibile — e per la prima volta dopo anni conviene valutarlo prima che scendano le aliquote. Nel 2027 la detrazione scende al 36% per l'abitazione principale e al 30% per le altre unità: la finestra 2026 è quindi l'ultimo anno di aliquote piene. Come funziona, chi ne ha diritto e l'esempio numerico completo sono nella nostra guida alle detrazioni ristrutturazioni al 50%, con il calcolatore della detrazione che stima il recupero e le dieci quote annuali in pochi secondi.

E per chi ha già fatto i lavori Superbonus e vuole capire quanto vale oggi la casa in termini di consumi: la classe energetica migliorata si legge nell'APE aggiornato, mentre il consumo reale si può confrontare con la stima dalla bolletta del gas — utile per verificare che il cantiere abbia mantenuto le promesse, stagione dopo stagione.

Domande frequenti

Si può ancora fare il Superbonus nel 2026?

No, non per nuovi lavori: l'ultima annualità utile per i condomini con CILAS era il 2025 (al 65%) e il Superbonus non è stato prorogato al 2026. Le finestre speciali per le zone sismiche di grado 1-2 sono scadute il 31 dicembre 2025. Per le ristrutturazioni resta attiva la detrazione del 50%, con le regole confermate fino al 2026.

I crediti da Superbonus si possono ancora usare nel 2026?

Sì: i crediti d'imposta non utilizzati restano compensabili con il modello F24 negli anni successivi. Attenzione però alla nuova soglia: dal 1° gennaio 2026 la compensazione complessiva è limitata a 50.000 euro annui, e i crediti da bonus edilizi non si usano per estinguere cartelle o ruoli. Per importi grandi conviene pianificare la compensazione su più anni con il proprio consulente.

La classe energetica guadagnata con il Superbonus si mantiene?

Sì: la classe energetica certificata nell'APE aggiornato resta valida dieci anni e appartiene all'immobile, non a chi lo ha ristrutturato. Attenzione però a due casi: cantieri irregolari o senza permesso possono portare alla revoca delle detrazioni; e dal 2026 il metodo di certificazione è più severo, quindi un APE rinnovato può fotografare una classe diversa da quella precedente anche senza lavori nuovi.

Vale la pena ristrutturare ora senza Superbonus?

Dipende dagli obiettivi. La detrazione al 50% con massimale di 96.000 euro è ancora tra le più convenienti per l'abitazione principale, e dal 2027 scende al 36% (30% per le altre unità): chi ha lavori in programma (soprattutto per migliorare la classe energetica) ha un motivo concreto per valutare la finestra 2026. Il consiglio operativo è sempre lo stesso: preventiva dettagliata, pagamenti tracciati, e prima di partire la verifica di quali detrazioni spettano davvero nel proprio caso.

Articolo a cura di Admeto Verde LinkedIn ↗

Fondatore e direttore editoriale di AlgoSintesi. Percentuali, soglie di compensazione e scadenze sono verificate su Agenzia delle Entrate e fonti normative aggiornate al 2026.